Viendo que es un tema que genera gran interés hemos decidido preparar esta nota sobre los impuestos que deben pagar las personas físicas fiscalmente residentes que vendan inmuebles urbanos.

Antes de nada, dejadme que haga un inciso aplicable a cualquier impuesto:

La fórmula típica para calcular la cantidad a pagar, sea el impuesto que sea y, grave lo que grave, es la siguiente:

BASE IMPONIBLE x TIPO IMPOSITIVO (%)

• A diferencia de lo que muchos piensan, el tipo impositivo suele ser relativamente fácil de conocer (en términos generales, cuando mayor alcance tenga el impuesto, más sencillo será es conocerlo, es decir, es más fácil conocer los tipos de los impuestos estatales o autonómicos, que de los municipales).
• Es decir, que el quid de la cuestión suele estar, como veremos, en el cálculo de la base imponible y es por ello por lo que, para poder hacer el cálculo lo más apurado posible.

Aclarado esto, entramos en el objeto que nos ocupa: La TRIBUTACIÓN DE LAS TRANSMISIONES DE INMUEBLES URBANOS POR PERSONAS FÍSICAS FISCALMENTE RESIDENTES EN ESPAÑA, destacando que nos referimos a:

• Transmisiones (o ventas) de inmuebles urbanos (ya sean locales comerciales o pisos, chalets o adosados, que constituyan o no, la vivienda habitual del o de los vendedores), no rústicos;
• y siempre que el vendedor o los vendedores sean personas físicas, fiscalmente residentes (españoles o extranjeros) y no sociedades.

Pues bien, esas transmisiones se encuentran gravadas por dos impuestos, que es importante no confundir, ya que, como veremos, hay quien los llama igual:

PRIMER IMPUESTO:
La plusvalía municipal

• Su nombre técnico es Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana. De ahí que a veces se pueden referir a ella como IIVTNU.
• Como su propio nombre indica, sólo se aplica a inmuebles que tengan la consideración de urbanos. Si la nota simple del Registro empieza diciendo “RÚSTICA.- Porción de terreno…”, no habrá que pagar este impuesto.
• Se liquida ante el Ayuntamiento correspondiente en un plazo de 30 días desde la firma de la escritura de compraventa.
• No hay que confundirla con lo que muchos llaman CONTRIBUCIÓN, que también es municipal, pero que se paga cada año, es el IBI.
• Lo que se grava con este impuesto es el aumento de valor que haya experimentado el terreno sobre el que se encuentra el inmueble transmitido durante el tipo que haya pertenecido a los vendedores.
• La Ley Reguladora de Haciendas Locales establece que el máximo tipo aplicable es el 30%, pero cada Ayuntamiento puede fijar su propio tipo, incluso hacerlo escalado y las bonificaciones aplicables (que, en este caso, se restarán directamente de la cantidad a pagar).
• El cálculo de la base imponible suscitaba muchas controversias pues, al tratarse de un cálculo teórico sobre el incremento en el valor catastral del suelo, no contemplaba aquellos casos en los que realmente no existía dicho incremento o resultaba muy bajo, incluso inferior al impuesto a pagar.
• La Sentencia del Tribunal Constitucional número 4.433/2020, de 26 de octubre de 2021, declaró inconstitucional dicho método de cálculo.
• El 10 de noviembre de 2021, entró en vigor el Real Decreto-ley 26/2021, de 8 de noviembre, por el que se modificó la Ley Reguladora de las Haciendas Locales en 3 aspectos:

1. Modifica el sistema de cálculo teórico de la base imponible: Ahora, sobre el valor catastral se aplicarán unos coeficientes, que dependerán del número de años que se haya sido propietario y que se actualizarán anualmente en función de la evolución del mercado inmobiliario en cada municipio.
2. Crea un nuevo método, alternativo, para el cálculo real de la base imponible: Por el que podrán optar libremente los vendedores en caso de que les resulte más beneficios y que se basa en las diferencias entre los precios de venta y de adquisición.
   Esto supone que, en aquellas operaciones en las que se venda el inmueble por un precio igual o inferior al de adquisición y, por tanto, no exista una plusvalía real, los vendedores podrán acogerse a este segundo método de cálculo, evitando tener que pagar este impuesto.
3. Se establece un coeficiente aplicable a las operaciones en las que transcurra menos de un año entre la adquisición y la transmisión. Y esto es una cuestión que hay que tener en cuenta puesto que lo presentan como una forma de luchar contra la especulación inmobiliaria, pero, además, va a afectar a las ventas post-herencia.

A efectos prácticos, es suficiente con que os quedéis con la idea de que, para poder calcular la plusvalía necesitamos, además de la información sobre la venta (importe y fecha):

1. Un recibo del IBI donde figure el valor catastral del suelo.
2. La escritura del título de los vendedores (donde aparezca la fecha y el importe por el que compraron).

SEGUNDO IMPUESTO:
La Plusvalía en renta o ganancia patrimonial

Algunos lo llaman Plusvalía en el IRPF o en renta y por ello se puede confundir con el anterior.

Resulta de aplicación únicamente si los vendedores son personas físicas fiscalmente residentes en España. En caso de que se trate de personas jurídicas, estarán sujetas al Impuesto de Sociedades. Y, si no son residentes fiscales, al Impuesto sobre la Renta de los No Residentes (IRNR).

Es un impuesto estatal, su gestión y recaudación corresponde a la AEAT y se incluye en la declaración de IRPF (modelo 100) correspondiente al ejercicio en que tiene lugar la venta, que se debe presentar entre abril y el 30 de junio del año siguiente.

Tened en cuenta que esto es sólo una parte de la declaración de renta por lo que el importe resultante se integrará en la declaración de IRPF junto con otras cifras (rendimientos del trabajo, de actividades económicas, del capital mobiliario, mínimo personal y familiar, etc.). En ningún caso podemos darles la cifra total que van a tener que pagar por IPRF ya que eso excede, con mucho, nuestro cometido.

• Lo que se grava con este impuesto es la ganancia patrimonial obtenida por la venta de un inmueble.
• El tipo impositivo está tabulado de la siguiente manera:
• Los primeros 6.000 euros, al 19%
• Los siguientes 44.000 euros (hasta 50.000 euros), al 21%
• Los siguientes 150.000 euros (hasta 200.000 euros), al 23%
• El resto, al 25%.
• El cálculo de la base imponible es:
  • Ingresos por la venta
  • Menos Gastos por la venta (honorarios de agencia, plusvalía municipal, honorarios legales, etc.).
  • Menos Coste de adquisición
  • Menos Gastos legales e impuestos de la adquisición (notario, Registro, abogado, gestoría, ITP/ISD).
  • Menos Importe de las inversiones llevadas a cabo, mejoras, reformas, etc.  documentadas en facturas.
• Hay dos casos de exenciones en el pago de este impuesto:
• Si el vendedor es mayor de 65 años, está en situación de dependencia severa o gran dependencia y se trata de su vivienda habitual.
• Si el importe obtenido por la venta de la vivienda habitual se va a reinvertir, en un plazo no superior a 2 años, en la compra y/o en la rehabilitación de otra vivienda, que vaya a ser habitual. En este caso, la exención opera únicamente sobre la parte proporcional de la ganancia que corresponda a la cantidad efectivamente reinvertida.